On se souvient des désordres produits par le fameux article 54 de la ALUR qu’une certaine pratique a tenté de traduire, sans aucune base légale, par un « pré état-daté ». Dès le lendemain de la publication de la loi ALUR, la FNAIM plaidait en faveur d’une simplification des ventes de lots de copropriété pour que cesse cette pratique. Grâce à un travail collaboratif avec le Conseil Supérieur du Notariat, et dans l’intérêt de tous, la simplification des modalités d’information des acquéreurs de lots de copropriété est entérinée par une ordonnance du 27 août 2015 publiée au JO de ce 28 août 2015(1). S’en trouvent ainsi modifiés les articles L.721-2 et L.721-3 du code de la construction et de l’habitation (CCH).
Ces nouvelles modalités s’appliquent aux contrats de vente (compromis et promesses unilatérales de vente) signés à compter du 29 août 2015. Le contenu des informations financières doit encore être précisé par un arrêté du ministre du logement ; la communication, le cas échéant, des conclusions du diagnostic technique global entrera en vigueur le 1er janvier 2017 ; la notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires est toujours en attente d’un arrêté qui doit en fixer le contenu tout comme la fiche synthétique de la copropriété prévue à l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965, est en attente de son décret d’application.
Comme antérieurement, l’information concerne les acquéreurs de lots ou de fractions de lots (ou d’un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot), d’un immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation soumis au statut de la copropriété.
Les documents et les informations sont remis à l’acquéreur au plus tard à la signature de la promesse de vente, ce qui permet, en pratique, de les remettre avant cette date.
Dans le compte rendu du Conseil des ministres de ce 26 août 2015 mis en ligne sur le site « gouvernement.fr » suite à la présentation de l’ordonnance de simplification par la ministre du logement, de l’égalité des territoires et de la ruralité, il est précisé que les éléments d’information et les documents requis ne devront plus désormais être obligatoirement annexés à la promesse de vente, mais pourront être remis à l’acquéreur en amont de la signature de la promesse de vente.
Les modalités de la remise : la remise peut être effectuée sur tous supports et par tous moyens, y compris par un procédé dématérialisé. En cas de remise au moyen d’un procédé dématérialisé, l’acquéreur doit en avoir donné son accord expressément (accord écrit daté et signé). Quel que soit le support et le moyen utilisé (remise sur support papier ou sur support électronique), dans tous les cas, l’acquéreur doit attester de cette remise dans un document qu’il signe et qu’il date de sa main. En cas de pluralité d’acquéreurs, qu’il s’agisse de l’acceptation expresse de la remise dématérialisée ou de l’attestation de la remise des documents et des informations quel que soit le support utilisé, il conviendra que chaque acquéreur s’y conforme. Ainsi en est-il des indivisaires, des partenaires liés par un PACS, des époux mariés sous le régime de la communauté qui comparaissent en qualité de coacquéreurs ou encore des époux mariés en régime de séparation de biens qui achètent ensemble.
En attente d’être éclairés par le ministère, la prudence commande d’éviter les envois postaux ou électroniques, l’envoi ne répondant à la même définition que la remise.
La liste des documents et des informations à remettre à l’acquéreur est modifiée :
1° Au titre des documents relatifs à l’organisation de l’immeuble, comme antérieurement, doivent être remis à l’acquéreur la fiche synthétique de la copropriété prévue à l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 (en attente d’un décret), le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant s’ils ont été publiés. Doivent également être remis les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf lorsque le copropriétaire vendeur n’a pas été mesure de les obtenir auprès du syndic.
2° Au titre des documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur, renommées « informations financières », si l’acquéreur doit être informé des sommes susceptibles d’être dues par lui au syndicat, il n’a plus à être informé de celles pouvant rester dues par le vendeur au syndicat. Toutes les autres informations financières restent inchangées.
Toutefois deux nouveautés sont à observer. Tout d’abord le contenu des informations financières sera précisé par un arrêté du ministre du logement. D’autre part, les informations soumises à l’assemblée générale annuelle chargée d’approuver les comptes précédant la signature de la promesse de vente suffiront à justifier du montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente, de l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs et du montant de la part du fond de travaux rattachée au lot vendu. Autrement dit, ces montants n’ont pas être actualisés à la date de la signature de la promesse de vente.
L’acquéreur est déjà propriétaire d’au moins un lot dans la même copropriété : l’article L.721-2 du CCH dispose que dans ce cas, seules les informations financières doivent lui être communiquées. N’est ainsi pas exigée la remise des documents dont il dispose déjà comme ceux relatifs à l’organisation de l’immeuble (fiche synthétique de la copropriété, règlement de copropriété, tout comme l’état descriptif de division, les actes les modifiant si publiés, les procès-verbaux des trois dernières années), le carnet d’entretien de l’immeuble, la notice d’information, les conclusions du diagnostic technique global de l’immeuble, le cas échéant.
Le cas particulier des ventes ou des cessions de droit réel immobilier relatives à un lot « annexe » ou à une fraction de lot « annexe ». On entend par lot « annexe » au sens de l’article L.721-2 du CCH notamment un emplacement de stationnement ou un local tel qu’une cave, un grenier, un débarras, un placard, une remise, un garage ou un cellier. Leur vente est simplifiée. Ne sont pas exigés la remise des procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, du carnet d’entretien de l’immeuble, de la notice d’information, et des conclusions du diagnostic technique global de l’immeuble, le cas échéant.
Défaut de remise de documents et délai de rétractation SRU de l’article L.271-1 du CCH.
Cette actualité est l’occasion de rappeler que ce délai a été porté de sept à dix jours par la loi n°2015-990 du 6 août 2015, dite « loi MACRON » (voir alerte du 7/08/2015: Loi-Macron-vente-d’immeuble-droit-de-rétractation-SRU–délai-de-rétractation.aspx) . Lorsque les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble et les informations financières n’auront pas été remis à l’acquéreur au plus tard à la date de signature de la promesse de vente, le délai de rétractation SRU ne courra qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l’acquéreur, étant rappelé que cette communication devra alors être réalisée selon les mêmes modalités de notification ou de remise de la promesse de vente pour faire courir le délai SRU et prévues à l’article L.271-1 du CCH (envoi par RAR ou remise en main propre avec les mentions manuscrites prévues par l’article D.271-6 du CCH).
(1) Ordonnance n° 2015-1075 du 27 août 2015 relative à la simplification des modalités d’information des acquéreurs prévues aux articles L. 721-2 et L. 721-3 du code de la construction et de l’habitation.
Par Nathalie EZERZER, Directrice juridique de la FNAIM