Loi Cosse : jusqu'à 85% de réduction d'impôts pour les investissements locatifs

Pour stimuler le marché de l'investissement locatif en zone tendue, la Ministre du Logement Emmanuelle Cosse a mis en place un nouveau dispositif : « Loi Cosse ancien 2017». Entré en vigueur le 31 janvier 2017, ce projet soutient les propriétaires ou futurs investisseurs en proposant un abattement fiscal de 15 à 70%, dans le cas où le logement proposé à la location se situe dans certaines zones géographiques, si le loyer pratiqué est modéré et selon certaines modalités de gestion locative. Les objectifs de la Loi Cosse sont clairs : lutter contre la pénurie de logements dans les zones dites tendues et soulager les difficultés d’accès au logement des candidats locataires les plus modestes. Dans le cas où les propriétaires ou candidats investisseurs confieront la location de leur bien à un agence immobilière sociale ou une association agréé, en vue de louer son bien à des ménages précaires, la défiscalisation sera plus importante, pouvant atteindre 85%. La Loi Cosse Ancien (Louer Abordable) remplace les précédents dispositifs fiscaux comme “Borloo ancien” et “Besson”. 

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Conditions pour bénéficier de la défiscalisation avec la loi Cosse

Pour bénéficier du dispositif de défiscalisation, le propriétaire bailleur ou candidat à l’investissement doit respecter plusieurs conditions : 

- proposer un logement ancien ou récent en location en tant que résidence principale ; 
- pratiquer un loyer limité pour que les locataires les plus modestes puissent accéder au logement ; 
- s’assurer que le loyer et les ressources du locataire n’excèdent pas certains plafonds ; 
- signer une convention de location avec l’Agence Nationale pour l’Habitat (ANAH) pour une durée de 6 ans (sans travaux) ou 9 ans (avec travaux) ; 
- s’engager à louer son bien pour toute la durée de la convention 

Le zonage à Grenoble et ses alentours

Le taux de la déduction fiscale varie selon la localisation géographique du bien et l’effort des propriétaires sur les loyers pratiqués. Le découpage géographique reprend le zonage Pinel, avec des zones A, B1, B2 et C. A la différence avec les dispositifs Besson et Borloo Ancien, la loi Cosse ancien ne s’applique que pour les logements situés dans les communes caractérisées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement. Les zone A et A bis représentent Paris, et sa grande couronne la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, les agglomérations  où les loyers sont très élevés.
Les communes où nous avons des appartements en vente se trouvent en B1. Cette zone concerne certaines grandes agglomérations dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, et quelques villes chères.

Les plafonds de loyer avec la loi Cosse

Pour bénéficier des avantages fiscaux liés au dispositif, les loyers appliqués doivent correspondre aux plafonds imposés par le Ministère du Logement. Il existe trois niveaux de classements des loyers : « intermédiaires », « sociaux » ou « très sociaux », qui correspondront au rabais appliqué.

-Investissement à loyer intermédiaire : le loyer intermédiaire permet de pratiquer les loyers les plus hauts mais la défiscalisation sera limitée. Par exemple, pour une location en zone B1, l'exonération fiscale sera de 30%. 

-Investissement à loyer social ou très social :  les propriétaires ou futurs investisseurs bénéficient des mêmes avantages fiscaux. Par exemple, pour un logement locatif conventionné en zone B1, la déduction fiscale s’élève à 70%.

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